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敷地

  • 2015年11月16日
  • スタッフブログ

今回は敷地についてです。

 

敷地とは土地の事です。

その他に建築基準法施行令では

「敷地とは1つの建築物又は用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある一団の土地をいう」

というのがあります。

わかりにくいですよね。

 

簡単に説明すると、1つの敷地に1つの建築もしくは、生活する上で密接に結びついていて、分けたり切り離したりすると生活ができない複数の建物を建築できるという事です。

 

1つの敷地には1つの建物というのは、住宅を例にすると、1つの敷地に2棟の住宅を建てる事は出来ないと言う事です。

敷地①

このような場合は住宅を建てる事は出来ません。

 

 

そして、生活する上で密接に結びついていて、分けたり切り離したりすると生活ができないというのは、住宅の場合、「母屋」と「離れ」のような場合の事です。

敷地を分けてしまうと両方、もしくは、片方の住宅がその住宅だけで生活できない場合などは、複数の建物を建てる事が出来るといった事です。

 

もう少し詳しく書くと、「母屋」とは別に、同じ敷地内に「離れ」を建てる場合、その建物が「離れ」かどうかを判断する基準としては、水廻りの3点セット「キッチン」「便所」「浴室」の状況で判断することが多くて、これらが全く無いか、「キッチン」「便所」「浴室」の3つの内、1つ、もしくは2つを設置した場合(様々な判断があるので市町村によって変わってきます)、この建物のみでは住宅として生活できない場合は、「離れ」に該当し、同じ敷地に建築可能となります。

また、「キッチン」「便所」「浴室」の3点全てを設置する場合、この建物のみで住宅として生活出来ると判断され同じ敷地に別々に建築することは出来ません。

敷地②

このような場合は建てる事が出来ます。

この場合は上に書いたように水周り3点セットの有り無しで市町村が判断します。

 

 

このような場合以外に一つの敷地に2つの住宅を建築するには、2つの建物をくっつけて1つの建物とするか、敷地を2つに分け別々の敷地とする必要があります。

 

2世帯住宅の場合はそれぞれに「キッチン」「便所」「浴室」がある場合が一般的です。

別々で住宅を建てようとすると必ず敷地を分けなければなりませんが、1つの建物として2世帯住宅を建てる場合は建てる事が出来ます。

その場合、親世帯部分と子世帯部分は室内で行き来できる場合は 「住宅(2世帯住宅)」としての法規制の対象となり、行き来できない場合は「集合住宅」扱いになり、法規制が「住宅」よりも若干厳しい規制の対象となります。

敷地③

このような2世帯住宅では、建物がくっついていれば1つの住宅となります。

 

 

そして、敷地を分割する場合は、それぞれの敷地が接道義務等(敷地が道路に2m以上接していなければならないなど)の法規制を適合している事が必要で、分割する敷地に既に建物(既存建物)がある場合は、分割後も既存建物が法規制に適合している必要があります。

敷地④

一つの敷地に建物を2棟建てる場合は、敷地を分割する必要があります。

 

分割とは、登記上は1つの土地のままで設計者が任意のラインで敷地を分割したと仮定して、分割された2つの敷地に対して、1つは既存建物、もう1つに新築建物を建てた状態で、それぞれが建築基準法に適合していることが確認できれば、新築建物が建築可能となるというものです。

 

そして、土地の権利関係は特に建築基準法では問われていないため、法務局の公図の敷地形状と建築敷地の形状が同じとする必要は無く、敷地を分割するといっても原則としては法務局で敷地を分筆して敷地に番地をつける必要は有りません。(まれに分筆が必要なケースもあります。)

 

 

難しい話ですので、プロに相談する事をオススメします。

ワダハウジングでも無料相談承っております。

 

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纐纈和正