土岐市で長期優良住宅、BELS住宅ならワダハウジング

新築住宅の計画を進める中で、デザインや間取り、設備の検討と同じくらい重要なのが「住宅の性能」とそれを証明する「公的な認定制度」の活用です。

特に2025年4月に省エネ基準の適合がすべての新築住宅に義務化されて以降、住宅性能に対する意識はかつてないほど高まっています。

数ある制度の中でも、これから住宅を建てる施主様にとって最も悩ましいのが「長期優良住宅」と「BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）」のどちらを取得すべきかという問題です。
この選択は、建築時の初期費用だけでなく、入居後の住宅ローン減税、各種補助金、そして数十年後の「住宅の資産価値」にまで大きく影響を及ぼします。

本コラムでは、2026年現在の最新の税制や補助金制度に基づき、それぞれの制度の目的、経済的なメリット、費用対効果を徹底的に比較。
皆様のライフスタイルや価値観に合った最適な選択ができるよう、分かりやすく解説いたします。

1. 似て非なる2つの制度

まず大前提として、この2つの制度は「何を守り、何を証明するためのものか」という目的が異なります。

• 長期優良住宅（総合評価型）：「長く、良好な状態で住み継げる住宅」の証明
  省エネ性能（ZEH水準必須）に加え、耐震性（推奨等級3）、劣化対策、将来のメンテナンスのしやすさなど、9つの厳しい基準をクリアした住宅のみが認定されます。
  また、認定後も30年以上にわたる定期的な点検と維持保全計画の実行（定期的な住宅の修繕）が「義務」として課せられるのが特徴です。
  修繕費用の積み立ても必要になってきますし、定期的な点検・報告義務もあります。
• BELS（特化型）：「どれくらい省エネな住宅か」の見える化
  耐震性や耐久性は評価せず、「省エネルギー性能」のみに特化して第三者が評価し、星の数（最高6つ星）で表示するラベル制度です。
  現在では、最高ランクである6つ星を獲得し「ZEH水準」であることを証明するツールとして活用されるのが一般的です。
  ただし、再生可能エネルギー設備のない住宅は最高でも4つ星までしか取得できません。
  再生可能エネルギー設備があることで最高ランクの6つ星を取得できます。

【重要】立地に関する落とし穴：「災害レッドゾーン」にご注意を

もしご建築予定の土地が「土砂災害特別警戒区域等（災害レッドゾーン）」に指定されている場合、長期優良住宅の認定を受けることができません。
さらに、BELSを取得した場合でも、この区域での新築住宅は住宅ローン減税や固定資産税の減額措置の対象外となってしまいます。
土地探しの段階から、必ず立地条件を確認することが不可欠です。

2. 経済的メリットの比較

最大の差は「税制優遇」にあります。
制度を取得する最大のモチベーションとも言えるのが経済的メリットです。
ここには明確な差が存在します。

• 住宅ローン減税における借入限度額の違い（2026〜2027年入居）
  長期優良住宅は、国が最も推進している住宅モデルであるため、税制優遇が最も手厚く設定されています。
  子育て・若者夫婦世帯の場合、借入限度額は最大5,000万円（一般世帯4,500万円）となります。
  一方、BELS（ZEH水準）の場合は最大4,500万円（一般世帯3,500万円）となり、ここで500万円〜1,000万円の枠の差が生まれます。
  借入額が多い方ほど、長期優良住宅の恩恵はとても大きくなります。
• 固定資産税とその他の税金
  新築後の固定資産税（家屋部分）が半額になる期間にも差があります。
  一般住宅やBELSが「3年間」であるのに対し、長期優良住宅は「5年間」に延長されます。
  これだけでも数十万円の差が生まれるケースがあります。
  また、長期優良住宅は登録免許税の軽減措置も適用されます。

3. 補助金制度の活用

2026年度も国を挙げての省エネ住宅推進のため、多額の補助金が用意されています。

• 長期優良住宅の場合：ZEH水準を満たすことが必須条件であるため、大型補助金である「みらいエコ住宅2026事業」において、高い基本額（75万円、建替時は95万円）が適用されます。
  さらに省エネの要件を満たせば「GX志向型住宅（110万円〜）」への切り替えも視野に入ります。
• BELSの場合：「ZEH支援事業」など、省エネ特化型の補助金（55万円〜）の申請において、要件を満たしていることの明確な証明書として非常にスムーズに活用できます。

4. 費用対効果のリアル

「メリットが大きいのは分かるけれど、その分お金もかかるのでは？」とお考えの通り、認定を取得するためには申請手数料と、基準を満たすための住宅建築のコスト増額が必要です。

ここでは弊社の場合ではなく、一般的な相場でお伝えいたします。

• 長期優良住宅：初期費用合計 約235万〜445万円 （手数料＋審査機関申請費用 約35万〜45万円 ＋ 建築コスト増 約200万〜400万円）
  ※耐震等級3の確保、構造の劣化対策、省エネ性向上などの総合的なグレードアップが必要。
• BELS（ZEH水準）：初期費用合計 約160万〜317万円 （手数料＋審査機関申請費用 約10万〜17万円 ＋ 建築コスト増 約150万〜300万円）
  ※高断熱化や高効率な設備の導入に特化したグレードアップが必要。

長期優良住宅の方がBELSよりも初期費用が高くなります。

しかし、ローン減税の増枠分、固定資産税の2年延長、高額な補助金、さらには耐震等級3による地震保険の割引などを合算すると、「初期費用の増加分を将来の経済的メリットが上回る可能性が非常に高い」とも言えます。

5. 「どちらも取得しない」という選択

「申請費用やグレードアップ費用を節約したいから、最低限の省エネ基準適合住宅で良い」という選択肢もあります。

確かに初期費用は最も安く抑えられます。
しかし、住宅ローン減税の借入限度額は大きく縮小され（子育て世帯でも3,000万円）、さらに2028年以降は原則として減税の対象外となる予定です。

何より数十年後に家を売却・賃貸に出す際、「長期優良住宅」や「BELS」の証明がない住宅は、中古市場で大きく資産価値を落とすリスク（不利になる可能性）を抱えることになります。

6. あなたにピッタリなのはどっち？

それぞれの特性を踏まえ、施主様の価値観に合わせて以下が良いのではないかと思っています。

• 【A】資産価値と長期的な安心を最重視したい方 ➔ 長期優良住宅がおすすめ
  税制優遇が最大級。
  公的な証明により将来の資産価値が維持されやすく、トータルでの費用対効果が最も高くなります。
• 【B】光熱費の削減と費用対効果のバランスを重視したい方 ➔ BELS（ZEH水準）がおすすめ
  初期費用を抑えつつ、補助金でコストを補填しやすいのが特徴。
  高い省エネ性による光熱費削減効果をダイレクトに享受できます。

住宅は「建てて終わり」ではなく、そこから何十年も続く生活の基盤であり、大切な資産です。
長期的な利益と安心を守るため、「長期優良住宅」または「BELS（ZEH水準）」のいずれかの取得をお勧めします。

どちらがご自身のライフプランやご予算に最適か、詳細なシミュレーションをすることも可能です。
（内容や世帯状況により異なるので、必ずシミュレーションをした方がよいかと思います。)

このコラムは、2026年6月時点の法令・制度に基づき更新されています。
制度改正により内容が変更となる場合があります。