土岐市で金利上昇時代の賢い住宅ローンのことはワダハウジング

はじめに

現在、日銀の政策金利引き上げなどに伴い、住宅ローンの金利上昇が予想されています。
これから家を建てる方にとって、どの金利タイプを選ぶかは悩ましい問題です。
そんな中、兵庫県の松尾設計室、松尾和也氏より新しい資金計画「変動金利 × フラット並み返済」という借り方を教えてもらいました。

本コラムでは、総支払額を抑えつつ金利リスクにも備えられる、この画期的な方法について解説します。

「変動金利 × フラット並み返済」とは？

この手法の基本は非常にシンプルです。

• ①全期間変動金利（35年）でローンを借ります。
• ②毎月の「返済予算」は、同じ金額をフラット35S（ZEH）で借りた場合の月返済額に設定します。
• ③実際の変動金利での返済額と、予算として設定したフラット35Sの返済額との「差額」を積み立てます。
• ④その積み立てた差額を使って、年1回（または毎月）「期間短縮型」でまとめて繰上返済を行います。

つまり、低い変動金利で借りながらも、家計の支出としては「固定金利で借りたつもり」で毎月同じ額を払い続けるという仕組みです。

なぜこの方法が優れているのか？

最大のメリットは、「総支払額を抑えること」と「金利リスクへの備え」を両立できる点にあります。
現在、変動金利とフラット35の金利差は約1.7〜2.5%と、ここ数年で最大級に開いています。
この差額分を利息として支払うのではなく、元本の返済に回すことで、年間約52万円（6年目以降は約74万円）もの金額がすべて元本の返済に充てられ、完済が早まります。

↑クリックorタップで拡大

また、利息は「残高×金利」で計算されます。
金利が上がる前に残高を大きく減らしておけば、将来金利が上がった際にかかる利息負担そのものを小さくできるのです。

5,000万円借りた場合のシミュレーション

実際に5,000万円を35年ローンで借りた場合（変動金利1.0%、フラット35Sが当初5年2.71%・6年目以降3.46%の想定）で比較してみましょう。

• 金利が1.0%のまま推移した場合、フラット35Sの総返済額は約8,411万円ですが、この方法なら約5,634万円となり、約2,780万円も少なくなります。
  完済までの期間も約11年短縮され、約23年8か月で完済可能です。
• 仮に3年で3.5%まで金利が急上昇するシナリオでも、総返済額は約8,215万円となり、フラット35S（約8,411万円）とほぼ同じ水準に収まります。
  最初の数年で元本を大きく減らしておいた効果がここで発揮されます。

注意点と向いている人

非常に合理的な方法ですが、実践する前に知っておくべきポイントがあります。

• 想定外の金利急騰リスク：例えば5年で5.0%まで金利が急騰するような極端なケースでは、フラット35の方が約1,300万円有利になります。
  変動金利の返済額が設定した予算を上回ってしまうと「黄信号」となり、差額が生まれず繰上返済もできなくなるため、その時点で固定金利への借換えなどを検討する必要があります。
• 住宅ローン控除への影響：繰上返済でローン残高が減ると、最長13年間の住宅ローン控除額も少し減る場合があります。
  金利が低いうちは差額を積み立てておき、控除期間が終わってからまとめて返すという選択肢もあります。
• 手元資金の確保：繰上返済したお金は戻ってきません。
  生活費の6か月分や教育費など、近いうちに必要なお金は手元に確保した上で、残った分を繰上返済に回すことが重要です。

↑クリックorタップで拡大

この方法は、「フラット35の返済額でも無理なく払える余裕があり、決まった額を毎月きちんと積み立てられ、年1回のネット手続きの手間を惜しまない方」に向いています。
逆に、変動金利の返済額でないと家計が回らない方や、手元資金に余裕がない方には不向きです。

まとめ

「変動金利 × フラット並み返済」は、現在の大きな金利差を最大限に活かしつつ、将来の金利上昇リスクにも備える賢い戦略です。

↑クリックorタップで拡大

住宅ローンは長丁場になりますが、毎月の定額自動振替と年1回の繰上返済という少しの手間で、総返済額に大きな差が生まれる可能性があります。
これからマイホームの資金計画を立てる方は、ぜひこの方法を一つの選択肢として検討してみてはいかがでしょうか？