2025.05.01
改正建築基準法によって何が変わる？リフォームを依頼する人にも影響があります
こんにちは！
ワダハウジングの纐纈です。
一級建築士など多数資格を持っています！
2025年4月1日より、改正建築基準法が施行されました。
新築住宅への影響はコチラのブログで説明しています。↓
改正建築基準法によって何が変わる？住宅を依頼する人にも影響があります
それでは、リフォームやリノベーションへの影響はどうでしょうか？
少なからず影響があります。
リフォームについても大規模な修繕や模様変えという特殊な言葉で、建築基準法に載っています。
規模が大きなリフォームは建築確認の対象になり、市や民間の委託された機関に手続きが必要になり、リフォームする人の費用負担が増えたり、工事が思っていた時期に着工できなかったりする場合があります。
目次
リフォームや木造住宅の耐震改修の工事は変わる？
リフォームや木造住宅の耐震改修工事は、法改正により2階建て住宅の半分以上を直すリフォーム、２階建て住宅の半分以上の模様を変えるリフォーム、床面積が200㎡(60.5坪以上)の木造住宅は確認申請を提出して建築基準法に沿っているか審査をしてもらう必要があります。
法改正前は審査の対象ではなかったのですが、4月1日より変わりました。
変更申請図を作成することになるので、リフォームをする図面以外にも工務店やハウスメーカー、設計事務所などが作成する図面の量が増えます。
その分、手間暇かかるので図面作成の費用が高くなります。
その他に審査をしてもらう確認申請には手数料がかかります。
また、審査して建築基準法に適合していることが確認されてからじゃないと、工事が出来ないので、希望時期に完成が間に合わない事もあるので、早めに相談した方がよいです。
補助金を活用する場合は建築士に相談
国や県、もしくは市でリフォームや耐震改修に補助金が交付されています。
この補助金は全員が対象になるものはまずありません。
築年数や規模、建築基準法に沿っていることなど様々な条件があります。
特に法改正で難しくなったのが、住宅の耐震改修リフォームです。
リフォーム専門の会社のなかには補助金や耐震などに関しての知識が足りておらず、法改正の詳細を理解していない場合が見受けられます。
法改正により、確認申請で審査をした住宅を完了時に検査をして、審査図面を適合しているか確認が出来たら発行される「検査済証」がないと建築基準法違反になるといったトラブルも考えられます。
一級でも二級でもいいので建築士がいる工務店やハウスメーカー、リフォーム会社の方が間違いはないと思います。
設計事務所だったら確実ですね。
リフォームは工事中にいろいろなことを決めることが多かったのですが、今後は工事をする前に入念に打合せを行っておく必要があります。
それでもリフォームの性質上、解体後に不具合や追加工事が発生してしまうことがあります。
工事後の変更を想定して、工事期間を長めに設定したり、変更申請がスムーズに進むようにを準備しておくとよいと思います。
確認申請が必要なリフォームとは？
基本的には平屋で200㎡以下を除く、木造住宅の大規模(その住宅の半分以上)なリフォームは確認申請の手続きが必要になります。
リフォームの内容は、住宅や住む人のご希望により千差万別です。
自分の住宅をリフォームした場合、確認申請が必要かどうか分からないと思うでしょうが、そんなに難しくありません。
基本は2つだけ！
①リフォームをする箇所に「壁・柱・床・梁・屋根・階段」が含まれているか？
②その部分を半分以上リフォームするか？
この2つに該当したら確認申請の手続きをする必要があり、工事費用と工事期間が余分にかかることを憶えておくとよいでしょう。
国土交通省住宅局「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続きについて」では
壁：総面積に占める割合
柱：総本数に占める割合
梁：総本数に占める割合
床：総水平投影面積に占める割合
屋根：総水平投影面積に占める割合
階段：その階ごとの総数に占める割合
となっています。
例をいくつかあげてみます。
例1.壁を剥す耐震改修リフォーム
耐震改修リフォームとは、壁を剥して筋交いや鉄筋ブレースなどの地震などに対して住宅の構造を強くする工事の事を言います。
住宅全体を耐震改修リフォームをする場合は、「壁・床・梁・柱」を半分以上さわることになるので、建築確認が必要になると思います。
また多くの場合、既存の住宅と構造が大きく変わるので、現在の建築基準法で安全性を確認するとよいです。
よって確認申請は「必要」と考えます。
ちなみに、耐震改修促進法(住宅の場合1981年5月31日以前に建てられた住宅)に基づき耐震診断を実施して行う改修は、建築基準法の規定とは異なるので、確認申請は不要になります。
例2.壁を剥す断熱改修リフォーム
木造住宅の室内側から断熱改修リフォームで、柱や梁の位置を変更しないで、内側の壁を剥して断熱材を入れて同じように壁を戻すと、「壁・柱・梁」に変化がないので、確認申請は不要になります。
これは、国土交通省住宅局「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続きについて」でも確認申請の対象外と確認できました。
住宅の外側から行う断熱改修リフォームも断熱材を入れる際に、柱や梁、外壁の下地になる部分に変更がなければ確認申請は不要です。
天井に断熱材を入れるのは、「壁・柱・床・梁・屋根・階段」に該当しないのでこちらも確認申請は不要です。
また、断熱改修リフォーム時に腐った柱が見つかり、交換した場合も柱の総本数の半分以上にならなければ確認申請は不要です。
よって確認申請は「不要」と考えます。
ただし、位置や壁の構成などが同じ場合は不要ですが、これに筋交いや構造補強金物などで、現在の壁の構成を変えてしまう部分が半分以上になると、必要になってくるので注意してください。
例3.瓦屋根から金属屋根にするリフォーム
瓦屋根から金属屋根に変えることを「模様変え」と呼びます。
国土交通省の資料には、「屋根や壁の仕上げ材のみの改修等は該当しません」と確認できています。
よって、仕上げ材のみの変更は半分以上屋根を交換しても確認申請は「不要」です。
だたし、屋根の仕上げ材を交換する時に、屋根を構成する合板や垂木などの屋根を支える部分を半分以上交換する場合は確認申請が「必要」になります。
また、屋根の仕上げ材が著しく重くなる場合（土葺きの和瓦など）住宅の構造の危険度が増すので「構造耐力上の危険性を増大させない」という基準法に該当しなくなり、確認申請が「必要」となるかも知れません。
特定行政庁に確認をとる必要があります。
例4.外壁の張り替えや塗り替えリフォーム
国土交通省の資料では、屋根と同様に外壁の仕上げ材の張り替えや塗り替えは建築確認の対象外になっています。
断熱改修リフォームと同様、「壁・柱・床・梁・屋根・階段」の壁を構成する部分を半分以上リフォームしていないので、変更がないと判断され、確認申請は「不要」になります。
例5.階段の位置の変更リフォーム
木造住宅で、その階に一つしかない階段の位置を変更する場合は、「壁・柱・床・梁・屋根・階段」の階段を半分以上リフォームに該当するので、確認申請は「必要」になります。
階段が二つある住宅で、片方だけ位置を変更する場合は、ちょうど半分なのでもしかしたら不要かも知れませんが、階段が二つある住宅はなかなかお目にかかることがありません。
そもそも階段の位置を変更すると、建物の構造バランスが変化してしまうことが問題だと思います。
さらに避難経路も変わるので、その点から確認申請が必要ではないかと考えます。
国土交通省の資料では、階段が古くなって直す場合、既存の階段の上に新しい仕上げ材をかぶせたり、半分以上にならない一部の段数のリフォームでは、建築確認は「不要」となっています。
例6.キッチンの交換リフォーム
キッチンの交換は、「壁・柱・床・梁・屋根・階段」に影響しないので、建築確認は「不要」です。
例7.内窓の設置、窓、浴室、トイレなどの設備交換リフォーム
キッチンと同じで、内窓の設置や窓、浴室、トイレなどの設備の交換も「壁・柱・床・梁・屋根・階段」に影響しないので、建築確認は「不要」です。
例8.間取り変更を伴う大規模なリフォーム
リフォームする場所が「壁・柱・床・梁・屋根・階段」の半分以上かどうかがポイントになります。
柱や耐力壁の位置や数などを半分以上リフォームする場合は、確認申請は「必要」になります。
その一方で耐力壁でない壁や柱がない壁をリフォームする場合は、建築確認は「不要」です。
この判断はとても難しく、私達プロも築年数や目視だけの現場調査では間違う場合もあります。
たまに、図面では筋交いがあるが、実際の建物に筋交いがないなんてこともありました。
昔は結構いい加減に建てられていたのだとショックを受けたものです。
大規模なリフォームで建築確認が必要な場合は、現在の構造計算で建物の安全性を確認する事になります。
ただし、これも目視だけの現場調査では難しく、厳密に構造の安全性を確認するためには、仕上材をすべて剥して、土台から調査をしないといけません。
この調査結果により、交換する規模が変わった場合は、費用の追加変更など依頼する側にも負担があるので予備費用をみておくとよいかと思います。
大規模なリフォームの構造は必ず「現在の基準」に適合させないといけないか？
答えからいうと「現在の基準」に必ず適合させなくてもよいそうです。
大規模なリフォームやリノベーションをする建物は「既存不適格建築物」というものになるからです。
「既存不適格建築物」は、現在の建築基準法に適合していないけど、特例によって建てた当時の「検査済証」があるなど「違法な建築物」ではない建物のことです。
耐震補強のリフォームを「壁・柱・床・梁・屋根・階段」の部分で、どれかを半分以上を行う場合は、現在の基準に適合させる必要があります。
今回の法改正で構造の基準が厳しくなりました。
新しい基準に適合させるために、依頼をする側の望んでいない、費用オーバーな耐震補強リフォームになる場合もありそうです。
検査済証がない住宅をリフォームできる？
少し前に、建てた当時の「検査済証」があると「違法な建築物」ではない「既存不適格建築物」になると書きましたが、「検査済証」がない場合はどうなるのでしょう？
原則として、手続き違反な「違法な建築物」になってしまうので、大規模なリフォームやリノベーション時に法的な手続きができなくなります。
私も建築申請memoはよく見て確認をします。
話は戻り、検査済証がない建物を大規模なリフォームやリノベーションする場合は、国土交通省によると、現在の基準に全て適合させることで可能なようです。
調査報告書の作成や現在の基準に全て適合させることで依頼する側の費用負担は増えてしまいます。
それでも、解体して建替えするよりは費用負担は抑えられます。
リフォームで確認申請が必要な場合の費用感は？
私の個人的な意見しか言えませんが、新築住宅よりも若干高くなると思います。
確認申請の手数料だけで言えば、大規模なリフォームやリノベーションの方が高くなります。
どこの確認審査機関に提出するかで金額の変動があるので、一概にいくらとは言えないのは申し訳ないです。
審査する項目に「現地調査報告書」や構造に係わる部分をリフォームするなら 「構造計算書や構造検討書」が必要になってきます。
どの審査機関も書類が多ければ多いほど、費用が高くなる傾向にあります。
工務店やリフォーム会社、ハウスメーカーなども作成する図面が多ければ多いほど、設計図を描く費用は高くなります。
道路に接していない建物、道路にはみ出している建物はリフォームできる？
現在の基準では、建築基準法で認められた道路に2ｍ以上接していないと建築することができません。
又、4ｍ未満の道路は、火事などがあった時に消防車が消火にあたれるよう、自分の敷地内であっても道路の中心から2ｍもしくは、自分の敷地の反対側の道路から4ｍの範囲に建築することはできません。
上記図面が具体的な道路中心から2ｍを除いた図面です。
昔は、このような基準がなかったので道路に2ｍ接していなくても建てられました。
道路幅も現在のように、家が密集していなく、消火活動が手作業の時代だったので、4ｍ未満でも問題はありませんでした。
そんな時代に建てられた建物でも、大規模なリフォームやリノベーションは出来るようです。
たたし、用途が住宅のままで利用する人が増加しない場合に、特定行政庁が安全上支障がないと認めた場合に限ります。
まとめ
2025年4月1日の法改正は、私達リフォームの工事をする側だけでなく、リフォームやリノベーションを依頼する側であるみなさんにも影響があります。
現在の基準に適合させる大きなメリットもあれば、費用負担や工事着工までのスケジュール遅れなどデメリットもあります。
これは法律で決まってしまった事なので、どうしようもありませんが、変更申請などで余分な費用が発生しないように注意して、少しでも費用負担を減らしてリフォームやリノベーションを行ってください。
ワダハウジング和田製材株式会社
・一級建築士
・一級建築施工管理技士
・省エネ建築診断士(エキスパート)
・住宅外皮マイスター
・一般社団法人みんなの住宅研究所会員(会員番号：200019)
・既存住宅状況調査技術者
・JBN省令準耐火構造資格者
纐纈和正
