多治見市で自分にあった住宅ローンの金利相談ならワダハウジング

時折、暑い日もありますが、お概ね涼しくなってきました。
体調を崩さないよう気を付けましょう。

さて話は変わり、このブログをご覧いただいている皆様は、家をお考えの方も多いかと思います。

ここでは、その中で多くの方々から頂くご質問やご不安な事に対して、私がご説明しているアドバイスをお伝えしていきます。

もちろん持論満載でありますので、共感できる部分できない部分があるかとも存じますが、少しでもお役に立てて頂けると嬉しく存じます。

【住宅ローンの金利】について

さて、本日は【金利】に関することについて、少しお話をさせていただきます。

近年金利が上昇傾向なのは皆様もご承知かと存じます。

普通は景気が良くなっていく前提で金利を上げていくのですが、正直皆様も景気が良いとは感じられませんね！
アメリカとの金利格差を埋めるためにも日本も金利を上げざるを得ないのが現状です。

為替相場もまだまだ円安方向ですね。日本円の価値を上げる（円高）の為にも、金利を上げていくことも必要になりますね。

そんな中で、改めて重要な住宅ローンの金利についてご説明します。

住宅ローンの金利タイプに、『変動金利型』と『固定金利型』があります。

『変動金利』

変動金利とは・・・返済期間中の適用金利が見直されるタイプ

多くの銀行が採用しているものです。

色々なルールがあるのが変動金利です。
後ほど詳細をご説明させていただきます。
結構重要ですので、しっかりとご理解いただければ嬉しく存じます。

『固定金利』

固定金利は・・・借り入れ当初から返済完了まで同じ金利が適用されるタイプ（全期間固定）です。

また、一時固定型として３年、５年、１０年など当初選択した期間のみ固定金利が適用される固定期間選択型の商品があります。 

貴方にとって、『変動金利がいいのか？』それとも『固定金利にすべきか？』いろいろ悩みますよね！

皆様のそれぞれのライフプラン・マネープランに即して、個別に検討すべき問題ではありますが、「今後の金利動向をどう読むか」については皆様にも共通する検討の課題かと存じます。

今年も少し金利上昇しましたが、昔に比べればまだ今の低金利がまだ続くのか、近い将来さらに金利上昇する可能性があるかなど・・。

変動金利は日銀の発表もあり、９月からまた適用金利が上昇している銀行などもございます。
そして１０月から上昇する銀行もあります。
（どのくらい上昇するか気になるところでございますが、各銀行によって異なります）

しかし、現在固定金利を選択する方もいる中で、まだまだ変動金利を選択する方も多いかとも考えます。
（まだまだ低金利だからです）

固定金利の終了時の金利（銀行の優遇金利について）もしっかり確認して設定を確認してくださいね！
最近では、今後の金利傾向の事、現状の利点も考えて『フラット３５・フラット５０』を選択する方も増えているようです。

そこで住宅ローンの金利動向を予想するには、まず『住宅ローン金利が決まる仕組み』を理解する必要があります。 

【住宅ローン金利決定の仕組み】

『変動金利』は、短期プライムレートに連動します。

短期プライムレートとは、銀行が優良と判断した企業に融資する場合の金利ですが、日銀が決める「政策金利」にほぼ連動しています。

 一方、『固定金利』（フラット３５含む）は、10年物長期国債の金利が指標になっています。
10年物長期国債の金利（利回り）は、市場取引で決定されます。

一般に、国債が買われて価格が上がれば、利回りとしての金利は下がり、価格が下がれば、金利は上がります。 

日本では、1999年のゼロ金利政策以来、政策金利はほぼゼロの状態が続いています。
※2024年3月にこのゼロ金利政策は解除されました。（皆様もご存知ですよね）

まだ、変動型の住宅ローン金利は超低金利の状態を長く続けていますが、日本の景気が良くなれば低金利の状態ではなくなります。

先にも説明しましたが、今後日銀が政策金利を引き上げるときには、変動金利も上がる可能性があります。
※昨年も一度上がり、今年も３月に上がりました（ご存知かと存じますが）

そしてまた、９月から実行金利をあげている銀行もございます。
（他も１０月から上げるところも聞いております）

また、国債価格は、理論上は債券市場の自由な取引で成立するものですが、実態は日銀による国債買い入れなどの金融政策によって価格が調整されます。

つまり、変動金利・固定金利ともに住宅ローンの金利動向は、日銀の金融政策による影響が非常に大きいと言えます。
（今後のニュースにご注意ください） 

これから住宅ローンを利用される方は、日本の金融政策や利上げ（金利引き上げ）の見通しに関連する最新情報にアンテナを張っておくべきでしょう。

一般に、変動金利のほうが全期間固定金利に比べて低金利であり、さらに各金融機関が競って優遇金利を設けています。 

当初の毎月返済額を抑えられるのが変動金利の大きなメリットであり、実際に7割近い方が変動金利を選んでいます。
【住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（23年4月）】

ただし、将来金利が上昇するリスクを十分に想定したうえで、無理のない資金計画を組まなければなりません。

また、安全志向を採るのであれば、変動と固定の金利差を「保険」と考えて、固定金利を選択されることも、一案だと考えます。 
借入額は少ない場合はこの考えもありですね

そこで2通りの金利を見比べる際に大変重要になる【変動金利のルール】についても、お伝えいたします。

【住宅ローン金利：変動についてのルール】

変動金利の金利変動があった場合のルールその中で、【5年ルール】・【125％ルール】というのがございます。

本日は、特にその２つに関する【リスク】についてご説明いたします。

『5年ルール』

５年ルールとは「金利が見直されても５年間は返済額が変わらない」という変動型住宅ローンのルールの一種で、多くの金融機関が採用しています。

一般的に変動型住宅ローンの金利は半年ごとに見直されますが、このルールが適用されている住宅ローンでは、仮に借入当初から金利が上昇しても、それが適用されるのは６年目以降になります。

そのため、５年ルールの適用期間中は毎月の返済額が金利動向に左右されることなく、計画的な返済ができるのがメリットです。

ただし、ここで注意しなければいけないのは･････

「５年ルールは基本的に返済金額の増加を先延ばしするだけのルールであり、適用金利の上限が設定されているわけではない」ことです。

金利上昇によって増えた利払い分は６年目以降に請求される仕組みになっているため、毎月の返済額が５年間は変わらないからといって、適用期間中に増えた利息が免除されるわけではないことは覚えておきましょう。

特に元利均等返済方式の場合は金利上昇によって支払利息が増えた結果、毎月の返済に占める元金の割合が少なくなってしまい、結果的に総返済額が増えてしまう恐れがあります。

また５年ルールでは金利上昇によって返済額の内訳が変わった場合でも金融機関からの通知がなく、借り入れしている本人が知らない間に元金の返済が遅れているケースもあるので注意が必要です。
（銀行に確認してみてくださいね）

借り入れ中に金利上昇すると元金と利息の割合はどう変わる？

シミュレーションで見てみましょう････

それでは、実際に5年ルールが適用された変動型住宅ローンで、借り入れ期間中に金利が上昇すると元金と利息の割合はどれくらい変わるかをシミュレーションしてみましょう。

なお、仮に借入条件は借入金額4000万円（当初年0.5％の元利均等返済）で、計算式は「借入金額4000万円×（年利÷12カ月）」で算出する簡易的なシミュレーションなので、あくまでも目安と考えてください。

この条件で返済開始から2年後まで、もし半年ごとに金利が0.5％ずつ上昇した場合を想定します。

上記の条件でシミュレーションした結果は以下のとおりです。

適用金利（年）・ 元金支払分・ 利息支払分・ 毎月の返済額合計として記載します。

借入当初：0.50%・ 約8万7000円・ 約1万6000円・約10万3000円
半年後：1.00%・ 約7万円・ 約3万3000円・ 約10万3000円
1年後：1.50%・ 約5万1500円・ 約5万1500円・ 約10万3000円 
1年半後：2.00%・ 約3万7000円・ 約6万6000円・ 約10万3000円 
2年後：2.50%・ 約2万円・ 約8万3000円・ 約10万3000円

上記の表からは、借入当初こそ元金が返済額のうち8割以上を占めていましたが、金利が上がるごとに利息の割合が高まり、最終的には2割にも満たない金額まで減っていることがわかります。

金利上昇の効果はかなり大きく、1年後の適用金利1.50％の時点ですでに元金と利息の支払いが半々になっています。

その結果、2年後に2％ほど金利が上昇すると1回の返済では2万円しか元金を減らすことができていません。 

しかし、5年ルールが適用されていると毎月の返済額は約10万3000円のままなので、借り入れを行った本人はそのことに気が付かずに「元金もきちんと減っている」と思い込んでしまうリスクがあります。

上述したように、５年ルールはあくまでも返済時期を遅らせるためのルールであり、元金や利息の支払いを免除してくれる制度ではありません。

つまり、２年後には借入当初に支払っていた元金との差額である毎月約7万円（8万7000円 – 2万円）を返済しなければいけない状況に陥っているというわけです。

※ただ、このような事は起こらないかと考えます。
（今後、皆様が返済できなくなってしまいます）

あくまでも例で分かりやすく述べたものなので、ご了承ください。

『125％ルール』

多くの金融機関では5年ルールと同じく、変動型住宅ローンの契約時に「仮に金利が見直されても前回の返済額から125％以上までしか毎月の返済額を増やさない」という「125％ルール」の適用があります。 

125％ルールも金利上昇による返済額の急激な増加を抑えるメリットがある一方で、5年ルールと同様に「知らない間に元金の返済が減っているリスク」があるので注意が必要です。

例えば、上述のシミュレーションの2年後の条件（金利年2.5％）で、125％ルールが適用された場合とそうでない場合を比較してみましょう。
（これもあくまでも例です）

まず125％ルールが適用されていない住宅ローンで返済額を見直し、毎月14万円の返済を行った場合の内訳は元金約6万円、利息約8万円です。

一方で、125％ルールが適用された場合の6年目以降の毎月の返済額は、約10万3000円の1.25倍である約12万8750円が上限となります。

このケースでは利息の約8万円の支払いは変わらないため、元金の返済額が約4万円強となり、毎月14万円の返済を行った場合に比べて元金の返済が遅れることがわかるでしょう。

この条件で５年ルールも適用されている場合、125％ルールで抑えられた返済額は次の5年間に回され、元金の支払いが遅れる分だけ総返済額が増えることにつながります。

５年ルールと125％ルールはどちらも毎月の返済額を急激に増やさないという点では有効ですが、金利上昇局面ではそれらのルールがない住宅ローンよりも最終的な総返済額が増えるリスクがあることは頭に入れておいたほうがよいでしょう。

急激な金利上昇はよほどの好景気が来ないと起こることはないといわれていますが、もし今回のシミュレーション以上に住宅ローン金利が上昇すると、利息だけで毎月の返済額を超える未払利息が発生する恐れもあります。

そして、未払利息は完済時に一括で支払わなければならず、まとまった金額になると資金調達に悩むこともあるでしょう。

※但し、上記は一般的な考え方です。
※金利上昇の詳細は今後未定ですので、各金融機関で実際にどうなるか確認することをお勧めします。

私は、お客様の現在の状況を考えて、ローンの取り組みもご説明いたします。
住宅ローンのことも、お気軽にご相談ください。
もっと金利について、詳細をご説明いたしますね。 

※詳しくはホームページから無料相談で承ります。

ワダハウジング：和田製材株式会社
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・２級ファイナンシャル･プランニング技能士
・住宅ローンアドバイザー
・省エネ建築診断士
加藤卓巳